Tras adoptarse por el Gobierno español el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria derivada de la pandemia denominada COVID 19, como desarrollo del mismo se ha acordado dictar un nuevo Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que contiene un CAPÍTULO I relativo a “Medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables”.
Dicho capítulo afecta tanto a propietarios arrendadores de vivienda como a los arrendatarios de vivienda habitual que se hallen en una situación de especial vulnerabilidad en los términos establecidos por el propio Real Decreto Ley 11/2020, concretándose las siguientes medidas:
1.- Suspensión de determinados procedimientos de desahucio.-
Respecto a los procedimientos de desahucio ya iniciados, una vez que se levante la suspensión de los plazos procesales como consecuencia del estado de alarma, siempre que se deriven de un contrato de arrendamiento de vivienda y en el supuesto de que la persona arrendataria acredite hallarse en situación de vulnerabilidad como consecuencia de los efectos del COVID 19 y sin alternativa de vivienda, se acuerda la suspensión del procedimiento de forma extraordinaria, se halle éste en fase de contestación de demanda, pendiente de celebración de vista o señalada fecha de lanzamiento. En concreto, si el procedimiento se halla en fase de contestación de demanda o pendiente de celebración de vista, la suspensión será de hasta un máximo de 6 meses.
2.- Prórroga extraordinaria contratos de arrendamiento de vivienda.-
Respecto a los contratos de arrendamiento cuya finalización vaya a tener efectos desde el 14 de marzo de 2020 hasta que transcurran dos meses desde la terminación del estado de alarma (aplicable a cualquier arrendatario se halle o no en situación de vulnerabilidad), podrá solicitar el arrendatario y deberá ser aceptada por el arrendador una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, salvo que hayan pactado otros términos en aras del principio de buena fe contractual.
3.- Moratoria en el pago de renta de arrendatarios en situación de vulnerabilidad en relación a arrendadores que tengan consideración de “gran tenedor”.
Se contempla que, en el supuesto de que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el arrendatario de vivienda habitual que se halle en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar desde el 1 de abril hasta el 1 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, salvo que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma ya se hubiera producido tras un acuerdo previo entre ambas partes.
Se entiende por gran tenedor aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o que sea titular de una superficie construida habitable de más de 1.500 m2.
Tras dicha solicitud, en el caso de que no existiere acuerdo previo, el arrendador debe comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días hábiles, su decisión, que podrá consistir en cualquiera de estas dos alternativas:
a) Reducción del 50% de la renta durante el tiempo de vigencia del estado de alarma así como de las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta que afectará al tiempo de vigencia del estado de alarma así como a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
En caso de optarse por la segunda alternativa, una vez finalizado el estado de alarma o a partir del mes en que se superase la situación de vulnerabilidad y como máximo transcurridos 4 meses desde la finalización del estado de alarma, se procederá a abonar la renta correspondiente junto con la parte proporcional que ha sido objeto de moratoria. Para calcular la parte proporcional de la renta no abonada que debe liquidarse cada mes, cuando comience nuevamente a devengarse, se fraccionarán las cuotas no abonadas en dicho período durante al menos 3 años, contados a partir del momento en el que se supere la situación mencionada, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, pero siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
A modo ejemplificativo, si la renta es de 500€ y se aplaza el pago durante 4 meses desde abril de 2020, inclusive, en la renta correspondiente a agosto de 2020 deberá liquidarse un importe de 500€ más la parte proporcional que resultaría de dividir 2.000€ (4 meses de renta) entre 36 meses (plazo máximo fijado por ley), es decir 55,55€, por lo que deberá abonarse un importe de 605,55€, salvo que el contrato finalice antes de 3 años, en cuyo caso el plazo se adaptará al período que reste hasta la terminación de contrato.
En cualquier caso, la situación de especial vulnerabilidad debe ser acreditada por parte de la persona arrendataria al arrendador mediante la aportación de documentación acreditativa, como es el certificado de desempleo o cese de actividad, número de personas que habitan en la vivienda habitual (libro de familia y certificado de empadronamiento), índice de propiedades y declaración responsable del arrendatario conforme cumple los requisitos legalmente exigidos, pudiendo sustituir todos los documentos exigidos con la declaración responsable en caso de que justifique debidamente que no puede obtener la anterior documentación como consecuencia del estado de alarma, debiendo aportarla en el plazo de un mes desde que finalice dicho estado.
4.- Moratoria en el pago de renta de arrendatarios en situación de vulnerabilidad en relación al resto de arrendadores no referidos anteriormente.
Se contempla, así mismo, que el arrendatario de vivienda habitual que se halle en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar desde el 1 de abril hasta el 1 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, salvo que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma ya se hubiera producido tras un acuerdo previo entre ambas partes.
En este caso, el arrendador deberá igualmente comunicar expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días hábiles, su decisión sobre el aplazamiento o fraccionamiento, o proponer otras alternativas, no teniendo obligación de aceptar la propuesta del arrendatario.
En conclusión, deberá revisarse cada supuesto concreto para comprobar que tiene encaje en los términos establecidos por el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, y en su caso redactar el correspondiente acuerdo de prórroga contractual, moratoria o reducción en el pago de la renta correspondiente al contrato de arrendamiento, para lo cual quedamos a su completa disposición.
Dpto. Mercantil Dogma Lecó